O que é homogeneização por fatores
Na avaliação de imóveis pelo método comparativo direto de dados de mercado, o avaliador reúne imóveis semelhantes ao avaliando que foram ofertados ou vendidos. Só que nenhum deles é idêntico: um tem área maior, outro está em rua melhor, outro é oferta e não venda. A homogeneização por fatores é o tratamento que ajusta o preço de cada amostra para as características do imóvel avaliado, tornando os valores comparáveis antes de calcular a média.
A referência técnica é a ABNT NBR 14653, especialmente a parte 2, que trata de imóveis urbanos. A norma admite o tratamento por fatores e o tratamento científico (inferência estatística), e estabelece graus de fundamentação e de precisão que dependem, entre outras coisas, da quantidade de dados, da amplitude dos ajustes e da forma como os fatores foram obtidos.
Fatores mais usados
- Fator oferta: desconta a margem de negociação quando o dado é preço pedido, não preço de venda efetiva.
- Fator área: corrige o efeito de que imóveis maiores costumam ter preço por metro quadrado menor.
- Fator localização: ajusta pela diferença de valorização entre os endereços, geralmente a partir da planta de valores ou de índices locais.
- Fatores de frente e profundidade: usados em terrenos, para testada e profundidade diferentes da situação paradigma.
- Fator padrão construtivo e conservação: em imóveis construídos, ajusta acabamento e estado.
Passo a passo
- Cadastre o imóvel avaliando com as características que serão comparadas.
- Insira as amostras com preço, área e as mesmas características.
- Aplique o fator oferta nas amostras que são anúncios.
- Calcule os demais fatores de cada amostra em relação ao avaliando.
- Obtenha o valor homogeneizado de cada amostra e a média.
- Aplique o saneamento da amostra, descartando dados discrepantes pelo critério adotado, e recalcule.
- Calcule o intervalo de confiança e registre tudo no memorial.
Erros comuns
- Fatores muito grandes. Quando uma amostra precisa de um ajuste enorme para ficar parecida com o avaliando, ela provavelmente não é comparável. A norma limita a amplitude dos ajustes para cada grau de fundamentação.
- Fatores sem origem. Fator copiado de outra cidade ou de outra época enfraquece o laudo. Documente de onde saiu cada fator.
- Poucas amostras. O número mínimo de dados depende do grau de fundamentação pretendido.
- Misturar tipologias, como apartamentos com casas, ou terrenos com imóveis construídos.
- Não sanear a amostra e deixar um dado atípico puxar a média.
Quando partir para regressão
O tratamento por fatores é rápido e fácil de explicar, mas depende de fatores bem calibrados. Quando há muitos dados e muitas variáveis, a inferência estatística costuma dar um resultado mais defensável. Em laudos judiciais ou para instituições financeiras, verifique qual grau de fundamentação o contratante exige antes de escolher o método.
Perguntas frequentes
Qual norma trata da homogeneização de imóveis?
A ABNT NBR 14653, em especial a parte 2, que trata da avaliação de imóveis urbanos e admite o tratamento por fatores e o tratamento científico.
O que é o fator oferta?
É o desconto aplicado a dados que são preços anunciados, para estimar a margem de negociação até o preço de venda efetivo.
Quantas amostras são necessárias?
Depende do grau de fundamentação que se pretende atingir. A NBR 14653-2 define quantidades mínimas por grau; quanto mais dados comparáveis, melhor.
Posso usar fatores de outra cidade?
Pode, mas enfraquece o laudo. O ideal é usar fatores obtidos no mercado local e documentar a origem de cada um.
O que fazer com uma amostra muito diferente das outras?
Aplicar o critério de saneamento adotado e, se ela for considerada discrepante, excluí-la e recalcular a média, registrando a exclusão no memorial.